Kein Thema dominiert den Investmentmarkt derzeit so stark wie die Zinsentwicklung und die in Folge veränderten Finanzierungsrahmenbedingungen. Erst im Juli erhöhte die Europäische Zentralbank zum neunten Mal binnen eines Jahres den Leitzins auf aktuell 4,25 %. So hoch lag der Referenzzins zuletzt zu Beginn der Finanzkrise 2008. Nach jahrelanger Minimalzinsumgebung mit immer steigenden Immobilienpreisen sucht der Markt derzeit den Weg zu seinem neuen Preisniveau.
Bei einer Prognose der künftigen Zinsentwicklung lohnt sich ein Blick auf den historischen Trend. Im Auftrag der BVT Unternehmensgruppe, München/Atlanta, hat der Immobilienökonom und unabhängige Experte Prof. Dr. Günter Vornholz in einer aktuellen Ausarbeitung den Zusammenhang von EZB-Zinsen, Hypothekenzinsen und den Immobilienmärkten analysiert.
Wesentliche Erkenntnisse aus dieser Ausarbeitung:
- Die ab Juli 2022 eingeleiteten Maßnahmen stellen die stärkste und schnellste Zinserhöhung seit der Einführung des Euro 1999 dar.
- Deutlicher Rückgang der Immobiliennachfrage aufgrund der erschwerten Finanzierungsbedingungen.
- Belastung der Angebotsseite in Folge gestiegener Zinsen mit entsprechenden Auswirkungen sowohl auf den Bau neuer Immobilien als auch die Projektentwicklungen.
- Einschätzung des Autors zur künftigen Entwicklung, dass der größte Teil des Zinsanstiegs bereits erfolgt sein dürfte und sich das Zinsniveau wohl zwischen 4 % und 5 % einpendeln wird.
Axel Poppinga, Leiter im Geschäftsbereich Immobilien Deutschland, kommentiert dazu: „Auch die BVT geht, wie Prof. Dr. Vornholz, nicht davon aus, dass die EZB kurzfristig ihren Zinskurs ändern wird und Leitzinsen langfristig wieder auf das Niedrig- bzw. Nullzinsniveau der letzten Jahre zurückschraubt. Es gilt nun, das aktuelle Zinsniveau – mit dem wir übrigens schon in anderen Zyklen gut arbeiten konnten – in unsere Kalkulationen und Verhandlungen einzupreisen. Wir sehen hier vor allem die Chancen, die der Markt mit dem derzeit größer werdenden Angebot guter bis sehr guter Immobilien in Deutschland bietet. Davon konnten wir vor zwei Jahren nur träumen!
Zudem hat sich die zugestandene Due Diligence Phase im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wieder deutlich verlängert, was uns mehr Zeit für die intensive Prüfung von Objekten gibt.
Bei einer Laufzeit unserer Fonds von rund 12 Jahren sind für uns die Qualität und Lage einer Immobilie wesentlich wichtiger als ein möglicherweise „zufällig“ erzielter absoluter Tiefpreis – dies auch vor dem Hintergrund des nach den Boomjahren bereits jetzt wieder erreichten niedrigeren Preisniveaus.
Wir nutzen deshalb die aktuelle Situation und sind aktiv auf der Suche nach Investitionsoptionen, denn wir gehen davon aus, dass die Nachfrage am Markt deutlich zunimmt, sobald die Zinsen nicht mehr steigen und die Käufer und Verkäufer wieder eine klare Kalkulationsbasis haben.“
Start der BVT-Research-Reihe
Die aktuelle Ausarbeitung bildet den Auftakt zu künftig regelmäßigen Veröffentlichungen, die die BVT Unternehmensgruppe in den Assetklassen Immobilien Deutschland und Immobilien USA plant. Zielsetzung ist dabei, insbesondere das langjährig etablierte US-Research mit einer deutschen Sichtweise zu kombinieren und Interessenten einen Mehrwert zu bieten. Als unabhängiger Research-Partner konnte Prof. Dr. Günter Vornholz gewonnen werden.
Prof. Dr. Vornholz, Leiter der ImmobilienResearch Vornholz GmbH, war 25 Jahre bei der Norddeutschen Landesbank und deren Tochter Deutsche Hypo in den Abteilungen Volkswirtschaft und Immobilien Research in leitenden Positionen. Darüber hinaus war er von 2011 bis 2023 als Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum tätig. In dieser Zeit hat er zahlreiche Lehrbücher und Artikel über immobilienwirtschaftliche Themen verfasst.
Mit der ImmobilienResearch Vornholz GmbH verfolgt er das Ziel, die immobilienwirtschaftliche Praxis mit der wissenschaftlichen Diskussion zu verbinden. Unter Anwendung qualitativer und quantitativer Methoden werden dabei immobilienökonomische Zusammenhänge beschrieben, analysiert und bewertet.
